Cycle de certification 7 ans : les contrôles à anticiper (arrêtés 2023-2024)

Le cycle de 7 ans, une exigence commune à tous les domaines

Qu'il s'agisse du DPE, de l'amiante, de l'électricité, du gaz, du plomb ou des termites, la certification d'un diagnostiqueur immobilier s'inscrit dans un cycle de 7 ans. Ce cycle rythme le renouvellement de la certification, mais aussi les contrôles qui jalonnent la période : contrôles documentaires (sur pièces) et, selon le domaine, contrôles sur ouvrage (avec déplacement de l'auditeur). Pendant toute la durée du cycle, le diagnostiqueur doit par ailleurs continuer à justifier des exigences transversales posées par l'article L271-6 du code de la construction et de l'habitation : compétence certifiée, indépendance et impartialité vis-à-vis des parties à la transaction, et assurance de responsabilité civile professionnelle.

Le contenu précis des contrôles diffère toutefois selon deux régimes réglementaires distincts, issus de deux arrêtés récents : celui du 20 juillet 2023 pour le DPE, et celui du 1er juillet 2024 pour les cinq autres domaines.

DPE : le calendrier fixé par l'arrêté du 20 juillet 2023

L'arrêté du 20 juillet 2023 définissant les critères de certification des diagnostiqueurs DPE structure le cycle de 7 ans autour de trois contrôles documentaires, positionnés aux années 2, 4 et 6, en application de l'annexe IV de cet arrêté. Ces contrôles documentaires s'ajoutent aux contrôles sur ouvrage — en cours de réalisation du diagnostic ou après élaboration du diagnostic — que l'annexe IV prévoit également, sur la base de grilles officielles distinctes.

Chaque point examiné lors de ces contrôles est qualifié par l'annexe IV elle-même d'écart critique ou d'écart non critique, ce qui donne au diagnostiqueur une grille de lecture claire pour évaluer en amont la solidité de ses propres rapports.

Amiante, électricité, gaz, plomb, termites : l'arrêté du 1er juillet 2024

Pour les cinq autres domaines réglementés, l'arrêté du 1er juillet 2024 a généralisé une exigence de surveillance documentaire structurée sur le cycle de 7 ans : au minimum 5 rapports contrôlés, avec au moins 1 rapport par type de mission réellement pratiquée. Contrairement au DPE, ces domaines ne disposent pas d'une grille officielle annexée à l'arrêté : chaque organisme de certification bâtit sa propre grille interne, à partir des textes de fond propres à chaque domaine (arrêté du 12 décembre 2012 pour l'amiante, arrêté du 28 septembre 2017 pour l'électricité, arrêté du 6 avril 2007 modifié pour le gaz, arrêté du 19 août 2011 pour le plomb, arrêté du 29 mars 2007 modifié pour les termites). Le calendrier précis de ces contrôles — à quelle année du cycle ils interviennent exactement — dépend donc de l'organisation propre à chaque OC, dans le respect du plancher fixé par l'arrêté de 2024.

Une exigence permanente : l'assurance responsabilité civile professionnelle

Quel que soit le domaine, l'article L271-6 du code de la construction et de l'habitation impose au diagnostiqueur de justifier, tout au long du cycle, d'une assurance de responsabilité civile professionnelle couvrant au moins 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d'assurance. Cette exigence transversale est vérifiée aussi bien lors des contrôles documentaires que des audits sur ouvrage : une attestation d'assurance absente, périmée ou dont les montants de garantie sont inférieurs à ces seuils constitue typiquement un point de contrôle à part entière, indépendamment de la qualité technique du rapport lui-même.

Anticiper plutôt que subir

Le cycle de 7 ans laisse en théorie le temps de se préparer à chaque échéance : contrôle documentaire, contrôle sur ouvrage, ou renouvellement de la certification en fin de cycle. Dans les faits, la charge de travail quotidienne d'un cabinet de diagnostic laisse rarement le temps de relire méthodiquement l'ensemble de ses rapports avant l'échéance. Appliquer par avance, sur ses propres rapports, une grille proche de celle de son OC — c'est-à-dire réaliser un audit blanc — permet de repérer les écarts pendant qu'il est encore temps de les corriger. C'est le principe du pré-audit proposé par ConformDiag, qui reste un outil indicatif : la décision finale sur le niveau de conformité appartient exclusivement à l'organisme de certification.

Questions fréquentes